Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом?

Ответ на вопрос, может ли банкрот продать квартиру, отрицательный. Не может. Но речь идет о лицах, против которых уже начата процедура несостоятельности. Если рассматривать процесс шире, начиная с предбанкротного состояния, то их квартиры до судебного акта могут отчуждаться, если они не в залоге. И в этом случае осторожными должны быть именно покупатели такой недвижимости.

Продавец квартиры признан банкротом после сделки, какие последствия?

Проданная недвижимость может быть возвращена прежнему владельцу через суд. Сделка купли-продажи признается недействительной, соответственно, юридические последствия после ее заключения не настали.

Банкротство продавца квартиры после продажи приводит к тому, что недвижимость включается в конкурсную массу, ее могут забрать кредиторы за долги. Другой вариант – она выставляется на торги, продается, за счет вырученных средств удовлетворяются требования всех кредиторов в порядке очередности.

Так происходит при совокупности следующих фактов:

1. Сделка по отчуждению квартиры совершена в течение 3 лет до подачи продавцом заявления на банкротство;
2. В этот момент у бывшего владельца недвижимости уже были обязательства перед кредиторами;
3. Вырученные за счет продажи средства не пошли на погашение кредитов;
4. Действия должники нанесли вред имущественным интересам займодателей.

Разумеется, все эти факты необходимо доказать документально. Но регистрация таких сделок, наличие информации в ЕГРН упрощает этот процесс, позволяет, например, сотрудникам банка за считанные минуты получить все необходимые данные.

Как обезопаситься покупателю?

Чтобы обезопасить себя, всем покупателям недвижимости рекомендуется:

1. Обращать внимание на покупку жилья на первичном рынке;
2. Осуществлять тщательную проверку продавцов квартир на вторичном рынке;
3. Прибегать к титульному страхованию.

После введения требования на законодательном уровне применять в расчетах с застройщиками эскроу-счета, риски потерять деньги и не получить квартиру снизились до нуля. Деньги участника долевого строительства находятся в специальной ячейке банка. Доступ к ней предоставляется застройщику только после выполнения всех условий договора долевого строительства.

Если приглянулась квартира на вторичном рынке, тогда придется перестраховаться. Предстоит не только заняться вопросом, как проверить продавца квартиры на банкротство, но и убедиться в юридической чистоте сделки.

Совсем необязательно, чтобы именно на пороге появился финансовый управляющий с решением суда об отмене договора купли-продажи. Его могут оспорить и в других случаях:

1. Сделка совершена с нарушением законных интересов несовершеннолетних детей;
2. Проданная квартира – это совместное имущество, разрешение на сделку от второго супруга не получено или неверно оформлено;
3. Не учтены имущественные права третьих лиц.

Список не исчерпывающий. Беспечные покупатели, решившие сэкономить на проверке юридической чистоты сделки, рискуют потерять квартиру и деньги. Первую отберут, а деньги продавец может возвращать годами.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Речь идет о более сложном случае – выявлении предбанкротного состояния. Для этого необходимо:

1. Получить первичные документы (копии) на квартиру: технический паспорт, правоустанавливающий документ, выписку из домовой книги;
2. Запросить расширенную выписку из ЕГРН. Стоимость 350 р.;
3. Проверить продавца на наличие завершенных или текущих споров в Арбитражном и районном суде;
4. Попросить его сделать запрос в Бюро кредитных историй (БКИ) и предоставить ответ на него;
5. По возможности, опросить соседей с целью получения дополнительной информации о финансовой состоятельности продавца.

Наличие в выписке из ЕГРН сведений про обременения на квартиру – залог, ипотека, арест – это сигнал, чтобы отказаться от сделки. Судебные дела, в которых рассматриваются имущественные споры, исковые требования кредиторов – предвестник того, что против продавца могут инициировать процедуру банкротства или исполнительное производство.

Получить самостоятельно сведения о собственнике квартиры из БКИ нельзя. Для этого нужно его согласие. И если он сам сделает запрос, ему предоставят данные бесплатно. Деньги придется платить, если продавец обращается в БКИ третий раз за год.

Это самый первый круг проверки. Дальнейшее исследование потребуется, если:

1. Собственников квартиры несколько, соответственно, проверяется каждый из них;
2. Недвижимость перепродавалась в течение 5-7 лет несколько раз. Проверяются все предыдущие собственники.

Необходимо обращать внимание на разные нестыковки. Для этого необходимо иметь соответствующие правовые знания. Поэтому и рекомендуется титульное страхование.

Для справки! Перед заключением договора страхования, сотрудники компании осуществляют предварительную проверку. Если риски расторжения договора купли-продажи велики, в страховании отказывают. Для потенциального покупателя это сигнал, что от сделки нужно отказаться.

Проверяя недвижимость на юридическую чистоту, важно сохранять все документальные подтверждения этих действий. Впоследствии, если суд будет рассматривать вопрос о признании сделки по отчуждению квартиры банкрота недействительной, покупателю необходимо доказать добросовестность своих действий.

Если суд убедится, что сделка тщательно проверялась на юридическую чистоту, покупатель не мог знать и предвидеть всех дальнейших последствий, сделку не расторгнут. В противном случае его действия признаются недобросовестными. Как следствие – забирают квартиру из-за банкротства продавца.