Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Шанс попасть в ситуацию, когда купили квартиру, а там долг по ЖКХ, выпадет один на 35-100 случаев. Это высокий процент риска для данной сферы. Поэтому предварительно рекомендуется проверить наличие неоплаченных счетов управляющей компании (УК), товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК), а также ресурсообеспечивающих организаций (РСО).

Можно ли купить квартиру с долгами?

Ответ утвердительный. Купить квартиру с долгами можно, закон не ограничивает регистрацию сделок по отчуждению жилой (и нежилой) недвижимости, по которой есть коммунальная задолженность.

Для справки! По данным риелторов, из всего объема недвижимости, которая выставляется на продажу, до 3% – с долгами по услугам ЖКХ. Сделки относительно них регистрируется в ЕГРН без препятствий.

Нюансы, которые могут возникнуть у тех, кто хочет купить квартиру с долгами по коммунальным платежам:

1. Она может затянуться по причине нежелания коммунальщиков предоставлять необходимые справки. Например, о количестве зарегистрированных лиц. Такие действия незаконны, их нужно обжаловать;
2. Неоплаченные платежи в фонд капитального ремонта переходят новому владельцу, если договором купли-продажи не предусмотрено иное;
3. Могут возникнуть неприятности с УК, ТСЖ, ЖК и/или РСО. Они могут требовать с нового владельца оплатить задолженность прежнего собственника, но такие действие незаконны.

Все незаконные действия – отказ в выдаче справки, требование оплатить долг за предыдущего собственника – обжалуются в жилищную инспекцию или прокуратуру. Достаточно направить заявление, составленное в произвольной форме.

Если такие действия коммунальщиков причинили моральный и материальный ущерб, за его взыскание придется обращаться в суд. В случае выигрыша, финансовые затраты на юридические услуги и судебные издержки компенсируются за счет ответчика.

Риски покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Задолженность по коммунальным услугам напрямую привязывается к собственнику. Соответственно требовать оплатить задолженность по услугам ЖКХ за предыдущего владельца (за небольшим исключением), не могут.

Даже если такое требование поступит, новый собственник может его проигнорировать. Но лучше действовать следующим образом:

1. Сделать копии договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности;
2. Составить заявление (произвольно) на УК, ТСЖ, ЖК и/или РСО, в котором сообщить о факте сделки;
3. Заявление с копиями направить адресату.

В большинстве случаев этого достаточно, чтобы коммунальщики прекратили беспокоить нового владельца. Дальнейшие их действия по закону – это процедура взыскания задолженности с бывшего собственника:

1. Принимают меры по установлению его местонахождения;
2. Направляют ему уведомления о задолженности;
3. Обращаются в суд, инициируя исковое производство;
4. По решению суда, вступившего в силу, получают исполнительный документ, направляют его в Федеральную службу судебных приставов.

Об этом порядке действий новому собственнику следует напомнить работникам коммунальных служб, если они станут требовать долг с него. Исключение – задолженность перешла новому владельцу, что прямо предусмотрено договором купли-продажи.

Предбанкротное состояние продавца

Существование задолженности ЖКХ может указывать на предбанкротное состояние собственника недвижимости. В этом случае покупка квартиры с долгами может обернуться потерей и квартиры, и денег.

Причина – в случае инициирования процедуры банкротства против должника, через суд могут отменить сделку купли-продажи недвижимости за период трех лет до этой процедуры. Потенциальному покупателю следует учитывать:

1. Трехлетний срок отсчитывается с момента принятия судом заявления о банкротстве;
2. Инициатива может исходить как от кредиторов, так и от финансового управляющего, назначенного судом;
3. Сделка аннулируется по результатам рассмотрения ходатайства решением суда.

Основания для отмены купли-продажи квартиры:

1. Должник на момент заключения сделки знал о невыполненных обязательствах перед кредиторами и о невозможности их оплатить;
2. Есть объективные факты, доказывающие злоупотребление должником правами. Например, за короткий срок продается основная часть ликвидного имущества;
3. Сделки совершены между взаимосвязанными лицами – членами семьи, близкими родственниками, что указывает на умысел должника уйти от выплаты задолженности через процедуру взыскания.

Все эти обстоятельства кредиторам и\или финансовому управляющему придется подтвердить документами. Как показывает судебная практика, подобные меры применяются к лицам, у которых размер задолженности – десятки миллионов рублей и более.

Проверка долгов ЖКХ перед покупкой квартиры

При рассмотрении перспективы покупки квартиры, сделку нужно тщательно проверить, в том числе и на наличие задолженности по услугам ЖКХ. Сделать это несложно, достаточно запросить у продавца справку из УК, ТСЖ, ЖК и РСО, а также текущие квитанции по коммунальным услугам. Обычно, в них указывается предыдущая задолженность.

Наличие этих долгов – это веское основание для решения вопроса, как проверить долги по квартире перед покупкой и финансовую состоятельность продавца. Для этого необходимо:

1. Запросить расширенную выписку по квартире из Росреестра. Может сделать любой, услуга платная – 350-500 р., в зависимости от онлайн-сервиса;
2. Проверить решения судов, в которых фигурирует продавец. Текущие, незакрытые дела против него по искам кредиторов, контрагентов на большие суммы – риск, что впоследствии его признают банкротом;
3. Проверить реестр банкротов через официальный ресурс https://bankrot.fedresurs.ru/
4. Запросить у продавца выписку из Бюро кредитных историй. Получить ее может только он.

При возникновении сомнений сделку рекомендуется заключать через оформление страхования титула. Страховая компания перед заключением договора предварительно проверяют чистоту сделки. Если риски расторжение сделки велики, в выдаче полиса откажут. Для потенциального покупателя это сигнал, что от покупки квартиры нужно отказаться из-за высоких рисков финансовых потерь.