Переходят ли долги за коммунальные услуги при смене собственника?

Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника остаются за ним, но не всегда и не полностью. Часть из них может перейти на нового владельца, который по неосторожности приобрел недвижимость с непогашенной задолженностью.

Кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры?

Обязанность оплачивать коммунальные платежи за квартиру или другую недвижимость напрямую связана с правом собственности на нее. Возникает и прекращается в моменты, соответственно, появления и прекращения этого права (ст.153 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, новый владелец недвижимости не отвечает за задолженность, образовавшуюся при прежнем владельце. Это общее правило, из которого также есть исключения.

В частности, долг за капремонт переходит к новому собственнику. Это предусмотрено положениями ст. 158 ЖК РФ (ч.3). При смене собственников новому владельцу переходит неоплаченная задолженность по расходам на капитальный ремонт.

Для справки! Нередко даже риелторы не обращают внимание на наличие задолженности по оплате расходов на капитальный ремонт. Потенциальному покупателю необходимо запросить у продавца справку о его наличии или отсутствии.

Это не единственный случай, когда долги за квартиру при смене собственника переходят последнему. Они могут переводится на него через заключение договора купли-продажи или другого соглашения по отчуждению недвижимости. Предусмотрено положениями ст.391 ГК РФ.

Как переводятся долги ЖКХ на нового собственника?

Нужно учитывать, что отказать в регистрации договора купли-продажи недвижимости, если за продавцом числится задолженность ЖКХ, не могут. То есть, сделка может проводится, а право собственности нового владельца регистрироваться без препятствий.

Коммунальщики – управляющая компания (УК), Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), ресурсообеспечивающие организации (РСО) – могут воспрепятствовать сделке, если откажутся выдавать справки, необходимые для ее регистрации. Такие действия незаконны, продавец, а именно он (или от его лица) станет запрашивать документы, вправе обжаловать отказ.

Впоследствии, как у продавца, так и у покупателя могут возникнуть неприятности, а также финансовые потери из-за неоплаченной задолженности ЖКХ. Чтобы этого не произошло, стороны могут заранее договориться, что сумма задолженности войдет в стоимость квартиры.

Варианты заключения договора купли-продажи:

1. Разбивается на два этапа, используются банковский ячейки;
2. Соглашение предусматривает переход долгов новому собственнику;
3. Предварительно вносится предоплата, за счет которой и погашается задолженность.

Каждый из вариантов тщательно прописывается в договоре, чтобы предупредить недоразумения и финансовые потери. Например, после получения предоплаты продавец может отказаться от сделки и затягивать возвращение полученных денег. Договор, по условиям которого передается предоплата, должен предусматривать явно невыгодные последствия для продавца: высокий размер неустойки, штрафа, изъятие предмета залога и т.п.

Важно знать! В каждом случае покупатель должен учитывать, что рынок недвижимости привлекает мошенников. И беспечность может стать причиной существенных финансовых потерь.

Если решено перевести в ходе купли-продажи задолженность на покупателя, необходимо об этом недвусмысленно указать. В тексте соглашения следует четко указать, кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры.

Что делать, если УК, ТСЖ, ЖК или РСО требуют оплатить долг за предыдущего собственника?

Это распространенная ситуация. Сделка зарегистрирована, бывший собственник съехал, новому поступают уведомления о погашении задолженности за периоды, в которые он не являлся собственником. При этом перевод долгов по договору не предусмотрен.

Алгоритм действий в таких ситуациях:

1. Направить в УК, ТСЖ, ЖК и РСО уведомление о смене собственника. К нему приложить копии правоустанавливающих документов: соглашение купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности;
2. Письменно запросить (можно в предыдущем уведомлении) подробный (по каждому периоду) расчет задолженности;
3. Сообщить бывшему собственнику о непогашенной задолженности, которая образовалась в период его проживания и/или владения недвижимостью.

У коммунальщиков в такой ситуации выход один – требовать оплатить долг с предыдущего владельца. Забрасывать письмами нового собственника, который к этой задолженности не имеет отношения, не имеют права.

Долг предыдущего собственника квартиры за коммунальные услуги могут взыскать только с него, в том числе и в принудительном порядке. Процедура усложняется тем, что местонахождение прежнего владельца может быть неизвестно. Но в целом коммунальщикам предстоит обращаться в суд и инициировать исполнительное производство. Последствия для ответчика:

1. Арест банковских счетов, списание денег в счет погашения задолженности;
2. Арест имущества, продажа его с публичных торгов, за счет вырученных денег погашается долг;
3. Наложение запрета на выезд за рубеж и управление транспортным средством;
4. Предъявление требования (исполнительного документа, постановления пристава) работодателю должника о принудительном удержании заработной платы в счет погашения невыполненных обязательств.

Процедура может занять время, но нового собственника она никак не касается. Ему не могут отключить электричество, газ или воду из-за долгов прежнего владельца. Такие действия незаконны, за них можно потребовать возмещение морального и материального ущерба, привлечь ответственных лиц к административной ответственности.